Общие рекомендации по выполнению кадастровых работ Избранное

Законодательство устанавливает многочисленные ограничения для проведения кадастрового учета и регистрации прав. Требуется, чтобы в результате кадастровых работ в ЕГРН попадали сведения с фактическими характеристиками объектов недвижимости, при этом требуется, чтобы фактические характеристики соответствовали установленным требованиям и сведениям в исходных документах. На практике часто бывает, что фактические характеристики не соответствуют требованиям или соответствуют, но не подтверждаются исходными документами или нужные документы отсутствуют. Таким образом, не более половины объектов недвижимости в Российской Федерации могут быть учтены в ЕГРН по результатам кадастровых работ. Если при изучении имеющихся исходных документов и результатов кадастровых работ выявлены препятствия для проведения кадастрового учета, то объекты следует сначала подготовить в ходе предусмотренных законом процедур, а уже затем подавать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав.

Проведение кадастрового учета и регистрации прав возможны только в том случае, если одновременно выполняется ряд условий: а) имеются все исходные документы, предусмотренные законодательством, б) характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, соответствуют исходным документам, в) характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ не выходят за рамки установленных ограничений, г) характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, не противоречат имеющимся сведениям ЕГРН. Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не выполняется, объекты необходимо готовить для кадастрового учета.

Исходные документы, требуемые для проведения кадастрового учета

Образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

• Утвержденный проект межевания территории (для участков под многоквартирными домами, для выдела земельного участка из долевой сельскохозяйственной собственности и др.).
• Проектная документация лесных участков (для образования лесных участков).
• Утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии проекта межевания (при отсутствии проекта межевания).

Раздел земельного участка

•  Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории.
•  Раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляется в соответствии утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
•  Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности осуществляется на основании решения собственника (соглашения между участниками долевой собственности) и согласия арендаторов, залогодержателей.
•  Решения суда, предусматривающего раздел земельных участков в обязательном порядке.

Выдел земельного участка

• Выдел земельного участка в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности осуществляется на основании соглашения между ними об образовании земельного участка.
• Выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе утвержденного проекта межевания территории; документа, подтверждающего извещение участников долевой собственности о предстоящем выделении; документа, подтверждающего отсутствие возражений о предстоящем выделении.
• Решения суда, предусматривающего выдел земельных участков в обязательном порядке.

Объединение земельных участков

• Объединение смежных земельных участков осуществляется на основании решения собственника (соглашения между участниками долевой собственности) и согласия арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
• Решения суда, предусматривающего объединении земельных участков в обязательном порядке.

Перераспределение земельных участков

• Перераспределение смежных земельных участков осуществляется на основании решения собственников (соглашения между участниками долевой собственности) и согласия арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
• Перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.
• Решения суда, предусматривающего перераспределение земельных участков в обязательном порядке.

Уточнение местоположения границ

• При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из чертежа, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок.
• При отсутствии чертежа в документе, подтверждающего право - исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании:
• проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан
• чертежи из кадастровых, землеустроительных и межевых дел, переданных на хранение в государственный фонд землеустроительной документации.
• решение суда, содержащее решение о восстановлении утраченных чертежей, являющихся приложением к документам, удостоверяющим право на земельный участок.
• Документы, подтверждающие существование на местности границ 15 и более лет и содержащие описание местоположения природных или искусственных объектов, закрепляющих границы земельных участков:
• фотопланы местности с датой изготовления 15 и более лет назад;
• документы, подтверждающие предоставление земельного участка садоводческому товариществу 15 и более лет назад;
• картографические материалы, находившиеся на хранении в государственных и муниципальных органах и организациях, изготовленные 15 и более лет назад.
• решение суда, подтверждающее существование границ на местности 15 и более лет;

При использовании документов, подтверждающих существование на местности границ 15 и более лет в Заключении кадастрового инженера обязательно приводится описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка и составляются абрисы поворотных точек границы земельного участка.

Законодательные ограничения для регистрации объектов недвижимости

При наличии законодательных ограничений для регистрации, кадастровый учет и регистрация прав не проводится ни по заявлению, ни по решению суда. В неурегулированных законодательством случаях регистрация может быть проведена по решению апелляционной комиссии при Росреестре или по решению суда.

Запрещена регистрация объектов недвижимости в следующих случаях:

•  Помещение в здании не изолировано и не обособлено.
•  Запрещена регистрация помещений или частей объекта недвижимости в индивидуальных жилых домах, в садовых и дачных домах.
•  Характеристики построенного объекта не соответствуют установленным требованиям по этажности, высоте.
•  Отступы здания от границ земельного участка не меньше нормативных.
•  Границы земельного участка пересекают границ населенных пунктов, территориальных зон.
•  Площадь земельного участка больше или меньше установленных правилами землепользования и застройки максимальных или минимальных размеров.
•  Не разрешено строительство в территориальной зоне, на которой расположен объект.

Неурегулированные законодательством случаи, когда решение принимается государственным регистратором по своему усмотрению:

•  Имеются сомнения. является регистрируемый объект объектом недвижимости или нет. Законодательство содержит расплывчатые критерии отнесения объекта к объектам недвижимости.
•  Не регистрируется вспомогательный объект при отсутствии основного объекта на земельном участке. Законодательство не содержит четкого критерия отнесения объекта к вспомогательному.

Для того, чтобы узнать, необходимо ли готовить объект для кадастрового учета, следует уяснить состав имеющихся документов, провести кадастровые работы для получения фактических характеристик и сравнить полученные фактические характеристики со сведениями в исходных документах и сведениями ЕГРН. Если имеет место, хотя бы одно из нижеперечисленных условий,

1. Нет документов, обязательное использование которых для составления межевого или технического плана установлено законом и приказами Минэкономразвития по составлению межевых и технических планов.
2. Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, не соответствуют сведениям в имеющихся исходных документах.
3. Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, не соответствуют законодательным требованиям к объектам недвижимости.
4. Фактические характеристики объекта, полученные по результатам кадастровых работ, противоречат имеющимся сведениям ЕГРН.

то объект нужно будет готовить для проведения технического учета.

Для подготовки объектов к кадастровому учету следует, прежде всего, провести кадастровые работы, по результатам которых получить фактические характеристики. Полученные фактические характеристики необходимо сравнить с законодательными ограничениями, установленными для объектов недвижимости. Для зданий это разрешенное количество этажей, разрешенное назначение, соответствие градостроительному лану земельного участка. Для земельных участков – минимальная и максимальная площадь, установленная правилами землепользования и застройки. Фактические характеристики необходимо сравнить со сведениями в исходных документах, обязательное использование которых предусмотрено законодательством и определить допустимость выявленных расхождений. Наконец необходимо сопоставить фактические характеристики со сведениями ЕГРН. Если выявлено отсутствие документов и недопустимые расхождения, препятствующие проведению кадастрового учета, то результаты кадастровых работ следует оформить в виде межевого или технического плана на бумажном носителе и использовать при проведении работ по подготовки объекта.

Пути подготовки объектов для кадастрового учета:

1. Если характеристики объекта не соответствуют установленным требованиям, то не исключается приведение характеристик объект недвижимости в состояние, которое соответствует требованиям законодательства.
2. Если отсутствуют нужные исходные документы, их можно попытаться найти в государственных и муниципальных архивах или получить в порядке установленных законом процедур.
3. Если характеристики объекта не соответствуют сведениям в исходных документах, можно а) внести изменения в исходные документы, если законом установлены соответствующие процедуры, б) привести объект в соответствие со сведениями, указанными в исходных документах, в) отдельно оформить часть объекта, превышающую площадь по исходным документам и г) отказаться от использования части объекта, предоставленной исходными документами, если такое использование невозможно или нецелесообразно.
4. Если ни один из вышеперечисленных путей не подходит, то остается подача искового заявления в суд для признания права на объект недвижимости с его фактическими характеристиками.
5. Если фактические характеристики объекта недвижимости, полученные в результате кадастровых работ, противоречат сведениям ЕГРН о самом объекте или смежных объектах, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН в порядке исправления реестровой или технической ошибки или в судебном порядке.

Приведение характеристик объекта в соответствие с требованиями законодательства

• Если помещение не обособлено, можно провести перепланировку для обеспечения доступа к помещению от мест общего пользования.
• Если помещение не изолировано, то можно установить легкие некапитальные перегородки.
• Если количество этажей в индивидуальном жилом доме превышает допустимое, возможно провести реконструкцию с объединением двух этажей в один, например, с созданием второго света или другими доступными способами.
• Если отступы здания от границ участка меньше установленных, можно указать, что строительство начато до утверждения правил землепользования и застройки. Соответствие построенного здания установленным требованиям может подтвердить суд на основании экспертного заключения проектной организации..
• При пересечении границами участка границ населенного пункта или территориальных зон необходимо вносить изменения в градостроительную документацию, что предусмотрено законом.
• Если площадь участка превышает установленные максимальные размеры, то один участок можно разделить на два.
• Если строительство на участке не разрешено, необходимо корректировать градостроительную документацию, что предусмотрено законом.

Приведение в соответствие фактических характеристик и сведений в исходных документах

При расхождении сведений в техническом плане с проектной документацией по зданию, что характерно, например, для многоквартирных и промышленных зданий, законодательство требует внесения изменений в проектную документацию, ее повторное согласование и утверждение.

В случае недопустимого превышения фактической площади по сравнениюс исходными документами, на характерных точках границы, заключающей установленную документами площадь, устанавливаются временные межевые знаки. Положение временных межевых знаков фиксируется в Абрисе характерных точек. На обороте Акта согласования помещается чертеж, где условным знаком показывается положение временных межевых знаков и фактических рубежей, по которым проходят границы.

Площадь, превышающую предоставленную по документам можно дополнительно оформить. Для оформления дополнительной площади за счет неразграниченной государственной собственности необходимо подать в местные органы власти заявление с приложением проекта Семы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Дополнительную площадь, при условии оформления основной, можно приобрети без проведения торгов в собственность или в аренду.

Если в ходе кадастровых работ выявлено превышение фактической площади по сравнениюс исходными правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами, владелец земельного участка может перенести ограждения и установить их на новом месте таким образом, чтобы ограждение ограничивало площадь, предоставленную по документам.

Приведение здания в соответствие с установленными требованиями это крайняя мера, на которую следует пойти, когда другие пути решения проблемы не дали результата.

Признание права на объект недвижимости в судебном порядке

Если требуемые документы отсутствуют или сведения в них не соответствуют фактическим характеристикам, признать право на объект недвижимости можно в судебном порядке.

Если здание возведено на земельном участке, который не предоставлялся в собственность или в аренду, то признать право на такое здание практически невозможно, даже по решению суда. Также невозможно признать право на здание, возведенное на землях, где строительство запрещено.

При отсутствии разрешения на строительство необходимо запросить документы:

•  документ о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществить застройку;
•  договор о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку, заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта;
•  копии проектной и исполнительной документации на здания и строения, хранящиеся в архивах проектных организаций.

Полученные документы могут заменить разрешение на строительство при подаче документов на регистрацию и с высокой долей вероятности позволят узаконить постройку по решению суда, если в регистрации будет отказано.

Если запросы не дали результата, то права на возведенное без получения разрешения здание можно признать по решению суда в том случае, если здание расположено на земельном участке, предназначенном для строительства. К исковому заявлению желательно приложить заключение проектной организации, которое подтверждает, что построенное здание соответствует установленным требованиям. Также необходимо приложить документы, свидетельствующие о том, что была предпринята попытка получить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию зданию в административном порядке, но получен отказ.

Признать права на дополнительную площадь, используемую сверх предоставленного размера, суд не может. Используемые излишки площади необходимо будет приобрести.

Законодательство допускает признание границ земельного участка, существующих на местности 15 и долее лет. Если имеются документы, подтверждающие нахождение границ на местности 15 и боле лет, можно на основе этих документов готовить документы для проведения кадастрового учета. При отсутствии документов, подтверждающих положение границ на местности 15 и более лет, подтвердить права на используемую площадь можно только по решению суда.

Востановлние исходных документов

При отсутствии чертежа границ первое, что нужно сделать - запросить сведения в организациях, где нужные сведения могут храниться:

•  копии землеустроительных и кадастровых дел, хранящиеся в государственном фонде землеустроительной документации;
•  утвержденный проект организации и застройки территорий садоводческого, огороднического или дачных некоммерческого объединений граждан;
•  архивные фотопланы и картографические документы, подтверждающие местоположение на местности границ более 15 лет;
•  картографические материалы, хранящиеся в архивах местных администраций, проектных и изыскательских организаций;
•  план границ из технического паспорта БТИ, изготовленного до 1 января 2013 года.

Полученные документы служат законным основанием для обоснования прохождения уточняемых границ.

При отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов необходимо запросить:

•  выписку из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок;
•  справку садоводческого товарищества о членстве.

Полученные документы служат основанием для завершения процедуры приватизации и получения решения местного органа власти об утверждении схемы расположения данного земельного участка и предоставлении земельного участка в собственность. Непосредственное использование подобных документов для регистрации права законом н предусмотрено, но не исключено.

Восстановить сведения в окончательно утерянных исходных документах можно по решению суда.

Устранение противоречий со сведениями ЕГРН

Устранить противоречия со сведениями ЕГРН можно путем подачи в Росреестр документов, подтверждающих допущенную техническую или реестровую ошибку или, при отсутствии таких документов – по решению суда, который всесторонне рассмотрев обстоятельства дела, может вынести решение об исправлении реестровой ошибки.

Для подачи искового заявления в суд по исправлению ошибок в описании местоположения границ, рекомендуется провести кадастровые работы на прилегающих территориях и определить желаемые координаты регистрируемого земельного участка, смежных земельных участков и несмежных земельных участков, если это необходимо. Также следует по возможности согласовать исправляемые границы, что облегчит решение вопроса в суде. При согласии всех заинтересованных лиц, которое оформляется в виде отдельного Акта согласования границ на каждый исправляемый земельный участок, внести исправления в сведения ЕГРН можно и без решения суда.

Сведения о зданиях, внесенные в кадастр по материалам БТИ по результатам выполнения государственного контракта, как правило, имеют расхождение с фактическими параметрами по причине того, что БТИ руководствовалось другими правилами описания объектов по сравнению с современными требованиями. Перед выполнением кадастровых работ необходимо исправить сведения, внесенные в кадастр по сведениям БТИ. Закон не устанавливает подобной процедуры. На практике следует обратиться в органы БТИ с просьбой направить от их имени заявление об устранении допущенной ошибки с приложением правильных чертежей.

Задвоение прав на помещения и здания. Если в сведениях кадастра зарегистрированы право собственности на здание и одновременно на помещения в здании, это следует исправить до начала кадастровых работ. На здание может быть два взаимоисключающих варианта регистрации прав - регистрация прав на все здание или регистрация прав на все помещения в здании.